Bankenhaftung beim fremdfinanzierten Immobilienerwerb

Das Interesse des Immobiliengeschädigten richtet sich auf die Haftung der finanzierenden Bank, da hier von allen Beteiligten in finanzieller Hinsicht ein Schadensersatzanspruch Erfolg zu versprechen scheint. Leider muss den Geschädigten in vielen Fällen von einem Vorgehen gegen die Bank aus Rechtsgründen abgeraten werden.

Für den Immobilienanleger führt es zu weitreichenden Folgen, wenn sich sein Traum zur Altersversorgung nicht erfüllen. Bei einem Scheitern ist der Anleger weiterhin verpflichtet, das aufgenommene Darlehen an sein Kreditinstitut zurückzuzahlen. Zumeist ist die Ursache des Scheiterns die schlechte Vermietbarkeit des Objekts aufgrund schlechter Wohnlage, wegen des sozialen Umfelds der Bewohner oder der mittelalterliche Ausstattung der Wohnung. Hinzu kommt die große Distanz des Anlegers zum Objekt.

In jüngster Zeit haben viele solcher Immobilienmodelle in einer Katastrophe geführt Probleme bestehen dabei vor allem in der Frage, in welchem Umfang Aufklärungs- und Beratungspflichten bestehen, aber auch, unter welchen Voraussetzungen der kreditgebenden Bank Beratungsfehler und das Handeln externer Vermittler zuzurechnen sind. Im Hinblick auf das Verbraucherkreditgesetz waren vor allem eine Anwendung des Einwendungsdurchgriffes und die Frage der Form der Kreditvollmacht umstritten.

Mittlerweile wurde vom BGH die letztere Frage nach einem langen Zustand der Rechtsunsicherheit unter erheblichen Protest der Betroffenen Anleger und des Verdachts der Befangenheit des vorsitzenden Richters entschieden.

Hinweis-, Aufklärungs- und Beratungspflichten der immobilienfinanzierenden Bank

entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sowie der Obergerichte bestehen Aufklärungspflichten der Banken grundsätzlich nur hinsichtlich des Darlehensvertrages und dessen Bedingungen und nicht hingegen der Risiken, sofern sie die beabsichtigte Verwendung des Darlehens betreffen.

Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, wonach jeder Vertragspartner nur innerhalb seines Rechtsverhältnisses für Pflichtverletzungen einzustehen hat. Die Bank haftet daher grundsätzlich nicht bei Fehlangaben zum Objekt. Dies gilt insbesondere bei Steuersparmodellen, bei denen davon auszugehen sei, dass der Interessent entweder selbst über die notwendigen Erfahrungen und Kenntnisse verfügt oder sich deren Hilfe von Fachleuten bedient .

Nur ausnahmsweise kann aufgrund besonderer Umstände nach Treu und Glauben eine weitergehende Aufklärung durch die Kreditinstitute erforderlich sein. Dazu hat die Rechtsprechung vier Fallgruppen herausgearbeitet :

Überschreitung der Rolle der Bank im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung und dem Vertrieb des Projekts, beispielsweise also beim Vertrieb der Anlage durch die Bank selbst .

Konkreter Wissensvorsprung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des Projekts.

Schwere Interessenkollision zwischen Eigeninteressen der Bank und Anlegerinteressen, z.B. wenn die Bank in Kenntnis der schlechten Bonität des Initiators dem Kunden Kredite für Anlagegeschäfte gewährt, um alte Schulden aus einem früheren Projekt zurückzuführen .

Schaffung oder Förderung eines speziellen, über die allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Objekts hinausgehenden Gefährdungstatbestand für den Anleger, etwa durch die Vorausabtretung sämtlicher Kaufpreisansprüche des Verkäufers bei bestehender sonstiger Vermögenslosigkeit

Dagegen begründet allein die besondere Unerfahrenheit des Kunden oder die Tatsache, dass die Bank gleichzeitig den Kunden und den Bauträger finanziert hat, keinen weiteren Ausnahmetatbestand .

Zur Überschreitung der Rolle als Kreditgeber ist entschieden worden, dass eine Bank sich innerhalb ihrer Rolle als Kreditgeber bewegt, wenn sie in einem dem Anlageprospekt beigefügten Schreiben vorbehaltlich einer eigenen Bonitätsprüfung ihre Bereitschaft zur Enderwerberfinanzierung zusagt, gegenüber dem Initiator zugleich aber eine generelle Finanzierungszusage von der Erfüllung bestimmter Bedingungen abhängig macht und eine entsprechende vertragliche Ausgestaltung des Erwerbermodells zur eigenen Risikosicherung durchsetzt .

Andererseits wurde eine Bank verurteilt, die dem Kunden im Rahmen vertraglicher oder vorvertraglicher Beziehungen zur Aufklärung verpflichtet ist und, sich zur Erfüllung dieser Pflicht jedoch eines Prospekts bedient und diesen inhaltlich zu eigen macht .

Zum Interessenskonflikt ist bereits mehrfach entschieden worden, dass die bloße Finanzierung sowohl des Initiators als auch des Enderwerbers keinen zur Aufklärung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt begründet

Zur Fallgruppe der Schaffung oder Förderung eines Gefährdungstatbestandes entschied das OLG München, dass die Überlassung von Selbstauskunftsformularen an einen Finanzierungsvermittler keinen besonderen Gefährdungstatbestand begründet .

Eine kreditfinanzierende Bank ist auch nicht verpflichtet, sich selbst einen konkreten Wissensvorsprung zu verschaffen oder Erkundigungen am Objekt einzuholen .

Es kann jedoch für die Frage der Haftung ausreichen, wenn sich der Bank der Eindruck eines sittenwidrigen Geschäfts oder der arglistigen Täuschung des Kunden geradezu aufdrängen musste, also bei der Bank grobe Fahrlässigkeit vorliegt .

Zur Frage der Bankenhaftung bei Wissensvorsprung ist die Rechtsprechung vor allem zur Frage des Verhältnisses von Verkehrswert und Kaufpreis noch sehr uneinheitlich.

Auch die Rechtsprechung gibt keine exakten Kriterien zur Hand, wann eine Aufklärungspflicht anzunehmen ist. In der Regel wird eine Aufklärungspflicht jedoch dann vorliegen, wenn einer Bank konkrete Fehler (Falschberechnungen, Falschangaben, etc.) zu wertbildenden Faktoren, nicht dem Wert selbst, aufgefallen sind.

Insbesondere zum konkreten Wissensvorsprungs ist eine Reihe neuer Entscheidungen ergangen.

Ein konkreter Wissensvorsprung, der die kreditgebende Bank zur Aufklärung verpflichtet, soll vorliegen bei Wissen

um Zahlungsschwierigkeiten des Mietgaranten

um fehlerhafte Angaben zur Rentabilität und Eigenkapital im Prospekt

um einen Anteil der "weichen" Kosten eines Immobilienfonds von 25 % der Investitionssumme

oder der Erwartung, dass das Vorhaben scheitern wird oder Verschleierung von wertbildenden Faktoren durch Manipulationen

um die Fehlerhaftigkeit der Mietkalkulation

um fehlende Rentabilität in der Vergangenheit

und Einholung eines eigenen Gutachtens, wonach der Wert der vom Anleger erworbenen Wohnung um 74% hinter dem Kaufpreis zurückblieb

um die kapitalmäßige und personelle Verflechtung zwischen den am Projekt beteiligten Funktionsträgern

um die Vereinbarung einer zusätzlichen "Innenprovision" in Höhe von 14 % für die Vermittlerin bei einem offenen Ausweis von lediglich 3% Provision .

Ein haftungsbegründender Wissensvorsprung der Bank wurde jedoch verneint bei

Wissen darüber, dass eine dauerhafte Vermietung der erworbenen Wohnung zu dem versprochenen Mietzins nicht möglich ist

Kenntnissen über den Zustand des zu finanzierenden Objektes, da die Bank davon ausgehen könne, dass der Kunde sich über den Zustand der Immobilie selbst ins Bild gesetzt habe

allgemeines Wissen um das Bestehen einer Innenprovision

Wissen um Unrentabilität der Immobilienanlage

Bankenhaftung aufgrund Zurechnung von Beratungsfehlern durch externe Vermittler.

In den allermeisten Fällen hat die Bank den Anleger nicht selbst beraten, vielmehr hat ein externer Vermittler dem Kunden gegenüber unzutreffende Angaben zum Objekt oder den Darlehenskonditionen gemacht. Nach der Zurechnungsregel des § 278 BGB haftet die Bank auch für das Verschulden ihres Erfüllungsgehilfen. Schwierig zu beantworten ist jedoch die Frage, welche tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit Erfüllungsgehilfeneigenschaft vorliegt und welche Beratungsfehler der Bank zuzurechnen sind.

Es entspricht der bisherigen Rechtsprechung des BGH, dass eine Bank nur für diejenigen Beratungsfehler einstehen muss, die in ihrem eigenen Pflichtenkreis, also im Zusammenhang mit der Kreditvergabe, begangen wurden. Die Bank hat nicht für unrichtige Angaben des Vermittlers bezüglich der Beschaffenheit des Kaufobjekts einzustehen, da dies den Pflichtenkreis des Verkäufers betrifft.

Andererseits wird auch in anderen Fällen eine Haftung der Bank für ein Beratungsverschulden des Erfüllungsgehilfen mit der Verletzung von Pflichten begründet, die nicht im Zusammenhang mit der Kreditvergabe, sondern mit dem Kauf stehen. Dies wird mit einem Funktionszusammenhang zwischen Kaufvertrag und Darlehensaufnahme begründet.

Die Rechtsprechung qualifiziert einen Immobilienvermittler als Erfüllungsgehilfen der Bank, der Angaben über den Kaufgegenstand macht und der

dem Anleger als Vertrauensperson der Bank gegenüber auftritt, was die Bank ermöglicht hat

mit Wissen und Wollen der Bank die Darlehensverträge vorbereitet und die Kunden zur Vertragsunterzeichnung begleitet

mit der Bank eine Rahmenvereinbarung im Sinne eines " Einreichervertrages " abgeschlossen hat

mit Darlehensformularen der Bank ausgestattet ist und noch vor Unterzeichnung der Darlehensverträge eine Grundschuldbestellung zugunsten der Bank veranlasst

anstelle der Bank die geschäftlichen Gespräche mit dem Kunden führt, die entsprechenden Darlehensunterlagen vorbereitet und an die Bank zur Bonitätsprüfung weiterleitet

mit dem Wissen der Bank auch ohne dass eine Vereinbarung bestand ("faktischer Vermittler"), die Darlehenskonditionen verhandelt wurden

Es kann aber auch vorkommen, dass externe Vermittler als Erfüllungsgehilfe des Kunden angesehen werden . Dann scheidet eine Haftung der Bank von vorneherein aus.

Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes und Haustürwiderrufsgesetzes

1. Wirksamkeit von Treuhandvollmacht und Darlehensvertrag

Bislang war die Frage, ob eine Vollmachtserteilung, die auch zum Abschluss eines Kreditvertrages ermächtigt, der Form des § 4 Abs 1 S. 4 Nr. 1 VerbrKrG bedarf, außerordentlich umstritten (sog. "Treuhandvollmachten"). Diese Gestaltung kommt in der Praxis verhältnismäßig häufig vor. Treuhänder lassen sich vom Anleger eine umfassende notarielle Vollmacht erteilen, die ihn zum Abschluss von Darlehensverträgen, Kaufverträgen, Grundschulden u.a. umfassend ermächtigt. Hier wurden von der Rechtsprechung zugunsten des Verbrauchers folgende Argumente entwickelt:

Die zwischen den Parteien abgeschlossenen Kreditverträge sind gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG nichtig, da die in § 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 VerbrKrG vorgeschriebenen Angaben zwar nicht in den Kreditverträgen selbst, aber in der der Bevollmächtigten erteilten Vollmacht fehlen

Es liege ein Verstoß gegen § 15 VerbrKrG vor, in dem Kreditvermittlungsverträge gewisse Mindestangaben enthalten müssen

Ferner verstoße eine solche Kreditvollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz, da sie unerlaubte Rechtsbesorgung zum Gegenstand habe und ist daher unwirksam .

Dieser kontroversen Diskussion hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. April 2001 - XI ZR 40/00 sowie auch den Entscheidungen vom 02.05.2000 einen Schlussstrich gesetzt.

Danach kann die Bank grundsätzlich auf die Gültigkeit der Vollmacht vertrauen und es ist ausreichend, dass dem Vertreter, der als Treuhänder den Darlehensvertrag für den Anleger abschließt, die Darlehensbedingungen bekannt sind. Die Angaben nach § 4 I S. 4 VerbrKrG müssen demnach nicht schon in der Vollmacht enthalten sein.

2. Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG

Nach § 9 VerbrKrG kann der Anleger bei einem "verbundenen Geschäft" Einwendungen aus dem Kaufvertrag auch dem Finanzierungsinstitut gegenüber geltend machen. In den Fällen von Immobilienfinanzierung ist rechtlich jedoch problematisch, ob der Ausschlusstatbestand des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG eingreift und ferner, ob Darlehensvertrag und Immobilienkauf ein verbundenes Geschäft darstellen. Die Vorschrift des § 3 Absatz 2 Nr. 2 VerbrKrG schließt den o.g. Einwendungsdurchgriff des § 9 Abs. 3 VebrKrG aus, sofern Kreditverträge von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht werden und zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt werden.

Es ist hierbei nicht erforderlich, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch den Wert des Grundstück gesichert ist , sofern nicht ein krasse Missverhältnis zwischen Beleihungs- und Verkehrswert besteht. Die Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greift dagegen nicht bei einem grundpfandrechtlich nicht abgesicherten kreditfinanzierten Erwerb einer Fonds - Beteiligung, wie z.B. der an einem geschlossenen Immobilienfonds, so dass der Einwendungsdurchgriff dem Anleger in derartigen Fällen erhalten bleibt.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 9 III VerbrKrG (Einwendungsdurchgriff) ist, dass ein verbundenes Geschäft vorliegt. Es müsste eine wirtschaftliche Einheit zwischen dem finanzierten Geschäft und der Finanzierung vorliegen. Die Rechtsprechung schreibt eine strikte Trennung zwischen dem Kaufvertrag und dem Darlehensvertrag vor. Diese Trennung sei auch für den Rechtslaien erkennbar .

Maßgeblich für ein verbundenes Geschäft ist, ob nach den Vorstellungen der Beteiligten die Verwendung der Valuta zur Tilgung des Kaufpreises oder der sonstigen Vergütung geplant war, der Verbraucher über die Valuta also nicht frei verfügen sollte .

Die Finanzierung der Immobilie muss wirtschaftlicher Grund für den Abschluss des Darlehensvertrages sein .

Die Einheit besteht, wenn sich der Darlehensvertrag als Teilstück eines einheitlichen Abzahlungsgeschäfts darstellt, beide Verträge also derart innerlich miteinander verbunden sind, dass keiner ohne den anderen abgeschlossen worden wäre .

Maß der Beurteilung des Einzelfalls ist der Verständnishorizont eines vernünftigen Durchschnittsverbrauchers.

Für ein verbundenes Geschäft sprechen grundsätzlich folgende Tatsachen:

zwischen Finanzierungsinstitut und Leistungserbringer bestehen regelmäßige Geschäftsbeziehungen, welche nicht notwendig durch einen Rahmenvertrag geregelt sein müssen

der Leistungserbringer des Objekts wirkt beim Abschluss des Kreditvertrages dadurch mit, dass der Antrag auf Abschluss des Darlehensvertrags beim Leistungserbringer unterschrieben und von diesem bei der Bank eingereicht wurde

die maßgeblichen Erklärungen, die zum Kaufabschluss bzw. zum Darlehensvertragsschluss führten, wurden weitgehend zeitgleich abgegeben

die finanzierte Sache wird dem Darlehensgeber zur Sicherheit übereignet

Die Verhandlungen mit der Bank wurden vollständig von einer Dritten Person geführt, ein persönlicher Kontakt zwischen der Bank und den Anlegern hat nicht stattgefunden

das Darlehen wird nicht an die Anleger selbst ausgezahlt, sondern fließt direkt an die Verkäufer.

In vereinzelten Entscheidungen von Instanzgerichten wurde kein verbundenes Geschäft gesehen und damit ein Einwendungsdurchgriff verneint, weil der Kunde nicht annehmen durfte, Verkäufer und Bank stünden ihm gemeinsam als ein einheitlicher Vertragspartner gegenüber .

In einer anderen Entscheidung lag ein arbeitsteiliges Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer nicht vor . Der überwiegende Teil der Untergerichte folgt jedoch der Rechtsprechung des BGH, wonach in den Fällen des kreditfinanzierten Immobilienerwerbs in der Regel kein verbundenes Geschäft zu sehen ist.

3. Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes

Grundsätzlich ist das Haustürwiderrufsgesetz nur auf Darlehensverträge anwendbar, die vor dem 01.01.1991 abgeschlossen wurden. Damit ist nur in diesen Fällen bei dem Vorliegen eine Haustürsituation ein Widerruf möglich. Bei späteren Verträgen ist das Verbraucherkreditgesetz vorrangig gem. § 5 I HTWG. Inzwischen wurde das VebrKrG in das neue Schuldrecht überführt.

Angeblich wurden dadurch die Rechte der Verbraucher besser geschützt.